Pasar perkantoran Jakarta memasuki fase menarik pada tahun 2026, dengan perubahan yang signifikan terlihat di berbagai segmen. Ruang kosong masih mencapai sekitar 3 juta meter persegi, tetapi minat akan gedung-gedung premium di kawasan pusat bisnis (CBD) semakin terbatas.
Penyesuaian ini menunjukkan bahwa pemulihan pasar tidak bersifat seragam. Gedung dengan kualitas tinggi dan lokasi strategis mengalami peningkatan permintaan, sementara segmen lainnya masih berjuang untuk bertahan.
Ferry Salanto, Kepala Riset di Indonesia, menyatakan bahwa perubahan perilaku tenant menjadi salah satu indikator penting yang diamati pada kuartal III 2026. Aktivitas downsizing, di mana perusahaan mengurangi luas kantor, menunjukkan penurunan, sementara ada perusahaan yang mulai memperluas ruang seiring dengan pertumbuhan bisnis.
“Jakarta saat ini mungkin tidak kekurangan ruang kantor, tetapi nyatanya semakin kekurangan ruang yang diminati,” katanya saat menyampaikan informasi di Jakarta.
Menganalisis Ketersediaan Ruang Kosong di Jakarta
Data menunjukkan bahwa pasar perkantoran di Jakarta masih menghadapi kelebihan ruang, dengan total ketersediaan ruang kosong mencakup sekitar 3 juta meter persegi. Dari jumlah tersebut, sekitar 1,75 juta meter persegi terletak di CBD dan 1,26 juta meter persegi berada di luar CBD.
Namun, penting untuk dicatat bahwa angka agregat ini tidak sepenuhnya mencerminkan tantangan yang dihadapi perusahaan saat mencari kantor baru. Sementara ruang kosong terkesan banyak, banyak dari ruang tersebut tidak sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh perusahaan.
| Indikator Pasar Perkantoran Jakarta | Q3 2026 |
|---|---|
| Ruang Kosong CBD | ±1,75 juta m² |
| Ruang Kosong Luar CBD | ±1,26 juta m² |
| Total Ruang Kosong | ±3,01 juta m² |
| Ruang Kosong Gedung Premium CBD | ±128.000 m² |
| Ruang Kosong Grade A CBD | ±873.000 m² |
| Okupansi SCBD | ±87% |
Angka-angka tersebut menunjukkan bahwa ruang kosong premium di CBD cukup sedikit dibandingkan dengan ruang Grade A yang tersedia. Hal ini menandakan bahwa meski banyak pilihan, tersedia hanya sedikit gedung yang memenuhi kriteria perusahaan.
Dinamika Pasar Perkantoran dalam Dua Kecepatan
Perpecahan dalam pasar perkantoran Jakarta terlihat, di mana pemulihan terjadi dalam dua pola berbeda. Sebagian besar pasar still berada dalam kondisi tenant market, di mana pemilik gedung masih berusaha mempertahankan tingkat hunian.
Namun, gedung-gedung premium mulai menjadi pengecualian, karena mereka memiliki tingkat okupansi yang lebih tinggi. Beberapa di antaranya bahkan berhasil mencapai lebih dari 90% okupansi.
Salah satu kawasan yang menunjukkan tren positif adalah SCBD, dengan tingkat hunian mencapai 87%. Faktor pendukung di kawasan tersebut termasuk kualitas gedung dan aksesibilitas transportasi publik, yang menjadi pertimbangan penting bagi perusahaan dalam menentukan lokasi kantor.
Keberadaan sistem transportasi seperti MRT juga semakin krusial, karena efisiensi akses menjadi pertimbangan utama. Kombinasi ini menciptakan ekosistem yang menarik di kawasan SCBD, membuatnya semakin diminati oleh perusahaan.
Kualitas Gedung dan Standar yang Dipertimbangkan Tenant
Perubahan preferensi tenant dalam memilih gedung kini lebih terfokus pada kualitas. Banyak perusahaan mulai melihat lebih jauh dari sekadar harga sewa, melainkan juga pengelolaan gedung, penerapan standar ramah lingkungan, dan nilai efisiensi operasional.
Akibatnya, gedung dengan kualitas yang baik lebih mungkin untuk mempertahankan tenant, sementara mereka yang berada di bawah standar harus memberikan lebih banyak insentif untuk bersaing. Fenomena ini sudah tercatat sejak kuartal II 2026, di mana tingkat hunian gedung premium sudah mulai mencapai 83%, sementara Grade A berada di angka 77%.
Tren ini semakin terlihat jelas pada kuartal ketiga. Aset-aset yang memiliki fasilitas unggul dan pengelolaan yang baik lebih mampu menarik peminat, sehingga meningkatkan posisi tawar mereka.
Perubahan Strategi Penyewa: Dari Downsizing ke Ekspansi
Perubahan juga terjadi pada strategi yang diterapkan oleh perusahaan penyewa. Setelah periode pandemi, banyak yang memilih untuk downsizing, mengurangi luasan ruang yang tidak efisien. Namun, kini tren mulai berbalik.
Memasuki tahun 2025, perusahaan mulai beralih dari downsizing ke relokasi dan flight to quality, memanfaatkan posisi tawar dalam mencari gedung yang lebih baik tanpa harus memperbesar luas kantor.
Namun, kuartal III 2026 menunjukkan tren baru, di mana semakin sedikit perusahaan yang melakukan downsizing dan mulai terlihat ekspansi, terutama pada sektor energi, teknologi, dan barang konsumen.
Ferry mencatat perubahan dalam pandangan perusahaan terhadap kebutuhan ruang, yang menjadi sinyal positif. Peningkatan pertanyaan seputar kebutuhan ruang tambahan untuk pertumbuhan bisnis mencerminkan optimisme yang mulai kembali muncul.
Menilai Implikasi bagi Pemilik Gedung
Perubahan ini menuntut pemilik gedung untuk semakin selektif dalam strategi yang diterapkan. Memiliki ruang kosong saja tidak lagi cukup untuk menarik penyewa, melainkan mereka perlu menonjolkan aspek lain agar dapat bersaing.
Faktor-faktor seperti akses transportasi, fasilitas bangunan, standar energi, dan pengelolaan yang baik semakin menjadi perhatian utama. Oleh karena itu, bagi perusahaan masih ada peluang untuk melakukan relokasi dan mendapatkan gedung dengan kualitas terbaik.
Meski demikian, tidak semua aset akan mendapatkan manfaat dari kondisi ini. Pasar perkantoran di Jakarta masih dalam proses pemulihan, namun tren menuju peningkatan kualitas dan pendemandaan per ruang semakin jelas.
Dengan dinamika yang berjalan, tenant semakin selektif, gedung premium memperoleh posisi tawar lebih kuat, dan ekspansi mulai terlihat kembali. Hal ini menandakan bahwa pasar perkantoran Jakarta berada dalam transisi menuju fase yang lebih menjanjikan di masa mendatang.
