Pasar Perumahan Jabodebek dan Banten Diperkirakan Melemah Hingga Akhir 2026

Pasar rumah di kawasan Jabodebek-Banten mengalami penurunan yang signifikan pada kuartal II tahun 2026. Meskipun penjualan masih berlangsung, sejumlah tanda menunjukkan bahwa aktivitas pasar cenderung terasa lebih lambat dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.

Menurut laporan yang dikeluarkan oleh Indonesia Property Watch (IPW), pertumbuhan penjualan rumah primer secara unit tercatat hanya naik 0,9 persen dibandingkan kuartal sebelumnya. Namun, dari sisi nilai transaksi, terjadi penurunan sebesar 0,4 persen, menandakan bahwa konsumen lebih condong memilih rumah yang harganya lebih terjangkau.

Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch, menekankan bahwa kondisi ini mencerminkan bahwa pasar properti belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang kuat. Dia menyatakan, tren pasar masih menurun tanpa adanya indikasi signifikan yang dapat memperbaiki keadaan ini.

Perubahan Permintaan Menuju Rumah dengan Harga Terjangkau

Selama kuartal II-2026, salah satu perubahan yang mencolok adalah meningkatnya permintaan terhadap rumah dengan harga di bawah Rp500 juta. Hal ini terlihat dari laporan IPW yang menunjukkan bahwa segmen rumah dengan harga Rp300 juta hingga Rp500 juta menjadi kontributor terbesar dalam penjualan rumah primer.

Di sisi lain, rumah dengan kisaran harga antara Rp500 juta hingga Rp1 miliar mengalami perlambatan penjualan. Menurut analisis Ali, pergeseran ini sangat dipengaruhi oleh batas psikologis konsumen dalam kemampuan membeli rumah.

Diperkirakan, bagi segmen menengah, ambang batas psikologis untuk harga rumah adalah maksimum di Rp500 juta, sedangkan rumah di atas Rp1 miliar lebih dituju oleh konsumen dengan daya beli lebih tinggi. Hal ini menunjukkan bahwa konsumen dengan anggaran terbatas cenderung bertahan di segmen yang lebih rendah.

Peningkatan Tingkat Pembatalan Pembelian Rumah

Selain perubahan pola permintaan, IPW juga mencatat adanya peningkatan tingkat pembatalan pembelian rumah. Pada kuartal ini, tingkat pembatalan mencapai 17,73 persen, naik dari 17,28 persen pada triwulan sebelumnya, dengan Bekasi dan Tangerang menjadi wilayah dengan angka tertinggi.

Ali menjelaskan bahwa pembatalan ini tidak hanya disebabkan oleh perubahan keputusan dari pembeli, melainkan juga kemungkinan terkait kualitas kredit yang tidak disetujui oleh bank. Hal ini menandakan bahwa proses pembiayaan melalui KPR masih menjadi tantangan bagi beberapa konsumen.

Kondisi ini mempertegas betapa pentingnya pemahaman mendalam terhadap faktor-faktor yang memengaruhi keputusan pembelian di pasar properti. Pembatalan tidak hanya berpengaruh pada konsumen, tetapi juga pada para pengembang yang berhadapan dengan risiko lebih tinggi.

Pengembang Memilih untuk Menunda Proyek Baru

Di sisi lain, pengembang properti juga menghadapi tantangan akibat biaya pembangunan yang terus meningkat. Laporan IPW menunjukkan bahwa inflasi pada sektor konstruksi rumah mencapai 9,5 persen secara tahunan pada Juni 2026, memotivasi beberapa pengembang untuk menyesuaikan strategi bisnis mereka.

Dalam situasi ini, banyak pengembang yang memilih untuk menunda peluncuran proyek baru dan pembangunan yang sedang berlangsung. Ali menegaskan bahwa langkah ini diambil sebagai metode untuk mempertahankan arus kas dan mengurangi risiko di tengah ketidakpastian pasar.

Tindakan ini mencerminkan kesadaran para pengembang akan pentingnya menjaga keberlanjutan bisnis agar tidak terjebak dalam kondisi pasar yang lesu. Pemilihan untuk menunggu momentum yang lebih baik menunjukkan strategi yang cermat di kalangan pengembang.

Insentif PPN DTP Masih Relevan di Tengah Perlambatan

Dalam kondisi pasar yang melambat, program Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) masih berperan penting dalam mendukung transaksi. Menurut survei IPW, sekitar 62 persen penjualan rumah indent memanfaatkan insentif ini, meskipun terdapat sedikit penurunan dari kuartal sebelumnya yang mencatatkan 65 persen.

Ali menilai insentif tersebut tetap relevan bagi pasar, mengingat dampaknya terhadap penjualan rumah. Dia menyatakan bahwa PPN DTP masih memiliki efektivitas yang cukup baik, membantu banyak pembeli untuk mendapatkan rumah.

Situasi ini menunjukkan bahwa meskipun ada tantangan yang dihadapi, pemerintah masih berusaha untuk menciptakan insentif yang dapat merangsang aktifitas pasar properti. Program ini adalah contoh nyata dari upaya kolaboratif antara sektor publik dan swasta dalam menghadapi ketidakpastian ekonomi.

Prospek Pasar Perumahan yang Masih Dicermati

Menyusuri berbagai indikator yang ada, IPW memprediksi bahwa pasar perumahan di Jabodebek-Banten belum akan pulih dalam waktu dekat. Diperkirakan, pasar akan mengalami tren pelemahan yang berkepanjangan, menurut prediksi Ali.

Meski demikian, kawasan penyangga Jakarta, seperti Bogor, Depok, Bekasi, dan Banten, masih memiliki prospek jangka menengah. Dengan catatan bahwa pengembang harus mampu menawarkan produk yang sesuai dengan kebutuhan pasar saat ini.

Secara keseluruhan, proyeksi IPW menunjukkan bahwa jika tidak ada perubahan signifikan dalam kondisi ekonomi, pasar perumahan berpotensi mulai bangkit pada kuartal II tahun 2027. Meskipun pemulihan diharapkan berlangsung secara bertahap, hal ini menunjukkan harapan bagi semua pihak yang terlibat.