PPN DTP Rusun Subsidi Tepat, Pengamat: Lahan dan Pengelolaan Masih Jadi Tantangan Besar

Langkah pemerintah dalam menerapkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rumah susun subsidi mendapatkan apresiasi dari banyak pihak. Namun, kebijakan ini dinilai belum memadai dalam mengatasi berbagai tantangan penyediaan hunian di kota-kota besar.

Insentif tersebut berpotensi menjaga keterjangkauan harga hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Meskipun demikian, adanya persoalan mendasar seperti penyediaan lahan dan tata kelola bangunan tetap harus diselesaikan dengan tuntas.

Pemerintah, melalui keputusan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), sedang berupaya mempercepat pembangunan rumah susun subsidi. Dalam paket kebijakan ini, juga ditetapkan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun dengan bunga tetap 5 persen.

CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, menegaskan bahwa insentif PPN DTP akan berpengaruh signifikan pada pengembangan rumah susun subsidi. Permintaan untuk hunian vertikal di kota-kota besar terus meningkat, sejalan dengan semakin terbatasnya lahan untuk pembangunan rumah tapak.

Oleh karena itu, jelas Ali, harga hunian vertikal harus sejalan dengan daya beli masyarakat, baik MBR maupun kelompok menengah. Meskipun kebijakan ini positif, Ali menekankan bahwa insentif fiskal tidak akan cukup untuk mendorong percepatan pembangunan segregasi rumah susun subsidi tanpa solusi untuk masalah lahan yang mengungkung.

Tantangan Penyediaan Hunian Subsidi di Perkotaan

Salah satu masalah utama yang masih dihadapi adalah harga tanah yang terus meningkat, khususnya di kawasan perkotaan. Ini menjadi kendala bagi pengembang dalam menyediakan hunian subsidi dalam jumlah yang memadai.

Ali menyarankan bahwa pengembang perlu lebih agresif berperan dalam penyediaan rumah susun, tetapi kendala harga tanah yang tinggi menjadi pertimbangan utama. Oleh sebab itu, kemitraan antara pengembang dan pemerintah dalam penyediaan lahan menjadi penting.

Optimalisasi Bank Tanah dan penguatan pola kemitraan ini dianggap perlu agar kebijakan fiskal dapat diimplementasikan secara efektif. Ali juga menyebutkan bahwa kebijakan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun berpotensi memperluas akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat.

Namun, ia mengingatkan bahwa perpanjangan tenor tidak serta merta meningkatkan daya beli masyarakat. Yang terpengaruh adalah besar cicilan per bulan, yang bisa meningkatkan daya cicil, tetapi bukan daya beli secara keseluruhan.

Pentingnya menjaga harga rumah agar tetap terkendali disoroti, agar manfaat kebijakan ini dapat benar-benar dirasakan oleh MBR. Jika tidak, bisa jadi kebijakan pembiayaan menjadi kurang efektif bagi masyarakat yang membutuhkan. Aspek lain yang perlu diperhatikan adalah manajemen bangunan atau pengelolaan rumah susun setelah dihuni.

Pentingnya Pengelolaan Rumah Susun Setelah Dihuni

Ali menjelaskan bahwa banyak masalah yang muncul pada tahap operasional rumah susun, mulai dari pemeliharaan fasilitas bersama hingga pengelolaan iuran penghuni. Oleh karena itu, pembangunan rumah susun subsidi tidak hanya cukup dijustifikasi dari jumlah unit yang dibangun.

Pemerintah juga harus memastikan bahwa keberlanjutan pengelolaan kawasan setelah proyek pembangunan selesai terjaga. Dengan pengelolaan yang baik, berbagai masalah yang dihadapi oleh penghuni bisa diminimalisir.

Aspek manajemen tentu saja menjadi penting di tengah pertumbuhan hunian vertikal yang pesat. Masyarakat perlu mendapatkan fasilitas yang layak dan dikelola dengan baik sehingga kualitas hidup mereka dapat meningkat secara keseluruhan.

Pengembang juga diharapkan dapat berkolaborasi di bidang ini demi menciptakan lingkungan yang kondusif dan nyaman bagi para penghuni. Di sisi lain, perhatian dari pemerintah terhadap masalah ini akan membantu meningkatkan kualitas pembangunan dan pengelolaan hunian.

Pendapat Pengembang Mengenai Kebijakan Terbaru

Kehadiran kebijakan pemerintah terkait insentif PPN DTP berlusuhkan tanggapan positif dari kalangan pengembang. Direktur Utama sebuah perusahaan pengembang ternama mengapresiasi langkah pemerintah yang memperpanjang tenor KPR FLPP.

Meskipun demikian, diungkapkan bahwa penyesuaian harga jual rumah subsidi lebih mendesak dibandingkan perpanjangan masa cicilan. Dengan begitu, kualitas bangunan tetap terjaga sambil mengimbangi kenaikan biaya konstruksi yang terus berlangsung.

Direktur lain juga mengemukakan pendapat bahwa harga rumah subsidi sebaiknya disesuaikan sekitar 5–7 persen agar lebih realistis dengan kondisi biaya pembangunan yang sebenarnya. Pendapat ini menunjukkan bahwa ada kebutuhan untuk respons yang lebih fleksibel terhadap kondisi pasar yang berkembang.

Tenor KPR hingga 40 tahun dinilai akan memberikan dampak positif bagi pasar rumah subsidi, dan cicilan yang lebih ringan diperkirakan dapat membantu lebih banyak MBR dalam memenuhi syarat pembiayaan. Namun, tantangan utama yang dihadapi masyarakat tetap pada kemampuan ekonomi yang masih tertekan.

Pemerintah diharapkan untuk secara aktif membenahi berbagai aspek yang membentuk ekosistem perumahan, termasuk kepastian tata ruang, percepatan perizinan, serta pengendalian harga tanah dan material bangunan. Upaya ini sangat penting untuk mendukung arus investasi di sektor perumahan dan meningkatkan ketersediaan hunian bagi masyarakat.